Mercado imobiliário – como obter a interoperabilidade entre os sistemas tecnológicos, maior transparência neste mercado?


Artigo escrito por Tatiana Revoredoe Guilherme Furlaneto, e publicado no portal Criptomoedas Fácil.

Introdução

Como o blockchain pode reduzir custos, aumentar a transparência e agilidade dos processos no mercado imobiliário?

O mercado imobiliário é, atrás dos serviços e indústria, o terceiro maior gerador de divisas para o país, segundo o IBGE. Cerca de 10% de toda riqueza gerada no Brasil vêm do mercado imobiliário, que contempla toda mão-de-obra empregada nas construções, os insumos e toda sua rede de produção e distribuição, o sistema registral para documentação dos imóveis e o sistema de financiamento e assessoria para aquisição dos imóveis.

Diante deste cenário, este artigo busca demonstrar como o blockchain pode facilitar operações de leasing, transações de compra e venda de imóveis, bem como incrementar as opções de financiamento para construção e venda de imóveis, e melhorar o atual sistema de registro imobiliário.

Desafios do mercado imobiliário

É comum a indústria de imóveis manter o segredo sobre vários aspectos de suas operações, tais como sobre taxas comparáveis de aluguel, preços de propriedades e avaliações, para criar uma possível vantagem competitiva.

Image: Shutterstock

Algumas dessas informações, contudo, têm se tornado públicas [1], dada a desintermediação de startups e a crescente demanda por maior transparência neste mundo mais hiperconectado.

Apesar de cada vez mais informações sobre propriedade imobiliária estarem disponíveis digitalmente, tal não resultou em maior transparência e eficiência. Como parte significativa destas informações registradas digitalmente se encontram em sistemas diferentes e que não se conversam entre si, o ecossistema imobiliário ainda sofre com a incidência de imprecisões e potenciais fraudes [2].

Sendo assim, como obter a interoperabilidade entre os sistemas tecnológicos utilizados pelos diferentes participantes das transações imobiliárias, e trazer maior transparência neste mercado?

Soluções Blockchain nos Processos de Leasing Imobiliário e transações de compra e venda: o que observar antes de se decidir

Como as arquiteturas Blockchain ainda estão em estágio embrionário de desenvolvimento, seus protocolos devem ser cuidadosamente examinados. Isto é, empresários e gestores devem compreendê-los com a profundidade necessária antes de qualquer implementação prática. Saber onde se pretende ir, e quão próximas essas arquiteturas estão de replicar os graus desejados de funcionalidade, é essencial [3].

Neste quadro, é necessário observar algumas condições [4]antes de se decidir pela implementação de blockchain. Por exemplo, nos processos de leasing imobiliário e transações de compra e venda, o uso de blockchain é recomendado se houver:

1) O banco de dados compartilhados: O compartilhamento de bancos de dados é essencial para transações de leasing e compra e venda. Um dos principais exemplos é o serviço de listagem múltipla, que agrupa bancos de dados com informações sobre agentes do mercado e imóveis.

2) Múltiplas entidades responsáveis pela coleta de dados: Transacionar e gerenciar propriedades imobiliárias envolve várias entidades, como proprietários, inquilinos, operadores, financiadores, investidores e prestadores de serviços, que fornecem, acessam e modificam uma variedade de informações.

3) Ausência de confiança: como muitas vezes os participantes das operações de leasing e compra e venda não se conhecem, precisam redobrar sua cautelo e diligência quanto à integridade dos dados. Nesse quadro, o blockchain pode ajudar a mitigar o risco com o uso, por exemplo, de identidades digitais, além de trazer mais transparência a sistemas de manutenção de registros de títulos imobiliários, direitos, penhoras, financiamento e arrendamento.

4) Oportunidade de desintermediação: validadores de confiança, como empresas de títulos, podem tornar-se desnecessários. Isto porque, a implantação do blockchain em registros de propriedade traz maior segurança e transparência à gestão do título.

5) Transações condicionadas: muitas transações imobiliárias exigem cláusulas condicionais cuja execução pode se dar automatizadamente através de contratos inteligentes. A conclusão de uma transação de compra e venda, por exemplo, que depende de aprovações de empréstimos ou autorizações de títulos.

Vantagens do uso de Blockchains no mercado imobiliário

  • Permite tomadas de decisão mais inteligentes

O histórico dos títulos de propriedade imobiliária é longo e com muitos detalhes. Para exemplificar, podemos citar a metragem, divisas, proporções entre proprietários, hipotecas, leasings eaverbações judiciais.

Paralelamente a isso, em uma transação imobiliária de compra e venda, por exemplo, é preciso analisar a situação jurídica e financeira do proprietário, o que demanda a expedição de infindáveis certidões para análise da situação.

Ora, a implementação de Blockchain permite acesso instantâneo a todas estas informações, possibilitando a transmissão de imóveis de modo automatizado, instantâneo e com alto índice de confiança.

  • Aumenta a transparência e possibilita gestão de propriedade e fluxo de caixa inteligentes

A liberação automática via smart contractde averbação de dívida em matrícula de imóvel com a quitação de hipotecas é só um exemplo de como Blockchain pode facilitar a vida de todos e gerar riqueza.

Image: Shutterstock

Podemos realizar o pagamento de um imóvel a partir da emissão do habite-se. A liberação do imóvel pelo poder público para sua utilização ocorreria de maneira automática.

Essa automatização de processos e redução de prazos gera economia, reduzindo custos financeiros e com burocracia.

  • Torna o processamento de financiamento e pagamentos mais eficiente

O financiamento de imóveis depende tradicionalmente de bancos e organizações privadas de acesso ao crédito. A digitalização da confiança nos imóveis traz inúmeras oportunidades de financiamento e pagamento. Ora, isto transforma o imóvel em um ativo tangível em qualquer parte do mundo.

Com o crescimento do financiamento coletivode imóveis, este tem sido um dos principais campos de aplicação do blockchain. Como a relação entre quem empresta o recurso e seu tomador é direta, soluções blockchain em financiamento imobiliário reduzem taxas e juros. Isto possibilita a entrada de pequenos investidores, hoje afastados do mercado imobiliário pelas deficiências do sistema atual. Tais deficiências vão desde altos custos por transação até a dificuldade de cadastramento e automação de fluxos de pagamento.

  • Melhora o processo de pesquisa de propriedade

Além da facilidade de emissão de documentos e consulta de informações, o Blockchain torna as transações imobiliárias seguras e transparentes .

Com o crescimento da informalidade e da demanda por imóveis, o Blockchain surge como um oásis para governos e investidores. O soluções blockchain podem trazer benefícios tanto a transações de compra e venda, como para tributação e liberação de financiamentos. Ainda, haveria o aumento nos financiamentos para imóveis, cuja base de dados estivesse em Blockchain, devido à transparência da lucratividade. Por conseguinte, também ocorreria um aumento no fluxo de capitais para o mercado imobiliário. Mais fundos e investidores seguramente seriam atraídos para o mercado imobiliário devido à auditabilidade em tempo real possibilitada pelo Blockchain.

Considerações finais

A arquitetura Blockchain não será a solução para todas as ineficiências dos processos existentes no mercado imobiliário. Mesmo porque, não é possível automatizar completamente todas transações.

Uma primeira onda de soluções blockchain para o mercado imobiliário deve iniciar a compilação destas informações. Assim, tais informações, hoje centralizadas, serão num futuro próximo disponibilização em plataformas descentralizadas. O acesso amplo e gratuito a estas informações é outro desafio. Portanto, os detentores delas hoje monetizam o fornecimento destas informações (cartórios e órgãos públicos).

Também, não haveria uma desintermediação completa, pois alguns validadores de confiança (intermediários) ainda seriam, por exemplo, obrigados a cumprir obrigações contratuais, como uma avaliação do imóvel para cumprir os requisitos de renovação [6].

Daí, identificar o que as empresas esperam ao implantar soluções blockchain pode ser uma abordagem desafiadora. Isto porque, Assim como a Internet nos anos 90, o mercado ainda está descobrindo o alcance desta ferramenta tão poderosa.

Por fim, o Blockchain tem o potencial de gerar transparência, eficiência e redução de custos no mercado imobiliário. Sua arquitetura pode remover muitas das ineficiências existentes nos principais processos. Contudo, é primordial que empresas e participantes do setor imobiliário reavaliem com urgência suas competências, qualidades e ineficiências. A revisão dos sistemas atuais, com foco em soluções blockchain, pode ser um ótimo começo.


Artigo escrito por Tatiana Revoredo , em parceria com Guilherme Furlaneto. Guilherme é empresário do ramo de construção civil e pagamentos eletrônicos, construtor de edifícios e loteador. Criador de sistemas de pagamentos eletrônicos para cartões de crédito, crowdfunding e criptomoedas. Especialista em estratégia de negócios blockchain pela Universidade de Oxford. Entusiasta da descentralização e tokenização de valores.

Referencias

[1] Sheth, Surabhi. In: “Commercial Real Estate Redefined: How the Nexus of Technology Advancements and Consumer Behavior Will Disrupt the Industry”, Deloitte Center for Financial Services, 2016

[2]Kejriwal, Surabhi; Mahajan, Saurabh. In: “Blockchain in commercial real estate: The future is here!”, Delloitte Centrer for Financial Services, 2017.

[3]Idem nota 2.

[4] Greenspan, Gideon. In: “Avoiding the pointless blockchain project”, Linkedin, 2015.

[5] Revoredo, T.T., “In: “Blockchain e seu potencial de impactar a sociedade e criar modelos de negócio ainda inimagináveis”, Criptomoedas Fácil, 2018.

[6]Sofia, “Blockchain-Enabled Smart Contracts: Applications and Challenges” , Let’s Talk Payments, March 8, 2016.

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