O registro de imóveis — considerações sobre a migração do sistema atual para um novo modelo descentralizado

Artigo escrito por Tatiana Revoredo , em parceria com Guilherme Furlaneto.

O modelo atual de registro imobiliário

Inconvenientes do modelo centralizado

O registro centralizado por meio físico (papel) em instituição pública ou privada está sujeito a toda sorte de acontecimentos. Como exemplo, podemos citar a destruição por incêndio, inundação, sabotagem. Ou seja, o modelo atual de registro de propriedade está sujeito a corrupção ou destruição por meios naturais.

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Um exemplo disso é o que aconteceu no Haiti em 2010, em que um grande terremotodestruiu prédios municipais onde os documentos de posse da terra de pequenos agricultores estavam armazenados.

Na Indonésia, um tsunami em 2004 destruiu também toda documentação disponível de posse de propriedades e imóveis.

Ora, a destruição ou inutilização de documento comprobatório de propriedade gera grandes transtornos para proprietários e para a comunidade.

Por exemplo, a destruição do registro de propriedade pode ser um obstáculo à cumprimento da função social da propriedade, bem como à solução de disputas de domínio.

Também, pode inviabilizar o uso da propriedade como garantia de empréstimos e negócios que usam a propriedade como “lastro”. Sem documento, não há segurança.

O registro imobiliário no Brasil

As informações de registro de terras sofrem dos mesmos males em diversos países. Cartórios de registro de imóveis no Brasil, Rússia, Índia, Honduras, Georgia e Ruanda utilizam modelo centralizado de registro e informações.

No Brasil, cerca de 3.400 tabeliães (cartórios) não possuem uma base compartilhada. E muitas vezes, o registro sequer possui as coordenadas geográficas corretas do imóvel.

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Além dos problemas ocasionados pela sobreposição geográfica de posse do mesmo imóvel, esta situação favorece agentes mal intencionados.

Um exemplo claro disso é a grilagem de terras na região norte do Brasil, principalmente na Floresta Amazônica. Com vários títulos de terras sobrepostos, a fiscalização e a penalização do desmatamento de terras irregulares torna-se bastante difícil. Ainda, a validação de documentos “falsos” ou “duplicados” por agentes corruptos contribui para a falta de confiança no sistema.

Por outro lado, famílias que detém a posse de determinado imóvel, carecem da respectiva documentação comprobatória. Ora, tal impede o financiamento e a consequente regularização da situação fundiária. O que também contribui para manutenção destas famílias na situação de carência e vulnerabilidade social.

Esta situação se repete em todo o mundo. A falta de uma base de dados transparente impede a velocidade e eficiência necessárias à evolução do mercado imobiliário.

Diante desse cenário…

Como tornar eficiente o registro de imóveis com soluções blockchain?

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Os blockchains armazenam informações em containers, chamados blocos, que são ligados de forma cronológica para formar uma linha contínua, uma cadeia de blocos. Isto é, para ocorrer uma modificação nas informações já registradas em determinado bloco, não se reescreve. Em vez disso, toda alteração de dados é armazenada em um novo bloco, mostrando que X mudou para Y em uma data e hora específicas.

Ao invés de termos vários documentos conflitantes sobre a posse de um imóvel, teremos um registro claro do histórico de informações, mostrando quem alterou as informações e quando isto aconteceu.

Várias instituições estão prestando serviços de registro de imóveis em blockchain para população carente. São organizações sem fins lucrativos, que visam auxiliar os proprietários de áreas de terras para comprovação de sua propriedade. Um exemplo é a Bitland, que realiza um trabalho de registro de terras baseado em Blockchain, com a descrição de cada parcela de terra, assim como as coordenadas das divisas e fotos de satélite da área.

Além dos evidentes benefícios à consulta e validação de registro de propriedade, outra vantagem propiciada pelo blockchain é a redução de custo. Registrar a escritura e arquivamento de imóvel no blockchain Ethereum Classic, sem incluir aqui o valor da prestação do serviço e tributação, custaria em torno de US$3,00.

Considerações finais

É claro que o sistema atual registro de informações em cartórios e pelo governo não pode ser simplesmente descontinuado. O modelo atual, que mesmo com suas deficiências, organiza o arcabouço registral em diversos países. O grande desafio é promover a migração do sistema atual para um novo modelo mais seguro e transparente via blockchain.

Deve ainda haver uma clara regra de transição para cartórios, governos e detentores dos dados relativas aos imóveis. Assim, eventuais riscos e prejuízos nesta transição seriam amenizados.

Lidar com estes interesses tão contraditórios e promover a transição entre modelos é uma tarefa árdua. Todavia, a migração do atual modelo (centralizado, obscuro e oneroso) para um modelo descentralizado, transparente e econômico trará incontáveis benefícios.

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Artigo escrito por Tatiana Revoredo , em parceria com Guilherme Furlaneto. Guilherme é empresário do ramo de construção civil e pagamentos eletrônicos, construtor de edifícios e loteador. Criador de sistemas de pagamentos eletrônicos para cartões de crédito, crowdfunding e criptomoedas. Especialista em estratégia de negócios blockchain pela Universidade de Oxford. Entusiasta da descentralização e tokenização de valores.

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